Как продать квартиру, которой еще нет?
Представьте, что вы покупаете квартиру на этапе строительства дома, но потом ваши планы меняются. Вы собираетесь перебраться жить в другую страну. Надобность в квартире у вас отпала, а вот деньги нужны. Вы хотите продать эту квартиру, но дом только начинает строиться, и готовую квартиру вы получите в лучшем случае через три года. Договор купли-продажи тут точно не поможет, но законный выход есть.
Уступка прав требования (или цессия) - очень интересный правовой инструмент. Широкое распространение цессия получила в сфере выкупа долга одной компании у другой. Однако уступка требования может применяться в разных сферах и не только между юридическими лицами. К примеру, в Федеральном законе № 214 “Об участии в долевом строительстве” предусмотрена возможность уступки прав требований по договору долевого участия (ст. 11 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")
Давайте рассмотрим в общих чертах:
- Что такое “цессия”?
- Какие есть нюансы при заключении договора цессии по ДДУ?
- Какие документы нужны для заключения договора цессии по ДДУ?
Что такое цессия?
Уступка права требования (цессия) - это отдельный самостоятельный договор, который может заключаться как между компаниями, так и между обычными гражданами.
В чем смысл: по договору цессии передается право требования чего-либо с кого-либо от одного лица к другому за определенную сумму (Обычно Цессия носит возмездный характер).
Пример № 1:
Петя дал в долг Диме 3 000 000 рублей. Спустя определенное время Дима не смог вернуть долг. Петя (Кредитор) не хочет вступать в судебные тяжбы с Димой (должником) и обратился к знакомому юристу Вове (третье лицо). Вова предложил выкупить у Пети право требовать от Димы возврата долга. По сути, Вова занял место Пети и стал новым кредитором. Право требования перешло к Вове, и теперь Дима должен 3 000 000 р. Вове, а не Пете.
Петя за продажу этого права получил от Вовы сразу 1 500 000 р. и отошел от дел.
В чем тут выгода для сторон?
- Петя, не желая судиться с Димой и рисковать тем, что долг он вообще может так и не вернуть, выбрал получить сразу 1 500 000 р. (50% долга считай вернул).
- Вова, захотел рискнуть и попробовать отсудить и забрать 3 000 000 р. долга у Димы.
- Диме-должнику все равно, кто с него будет требовать этот долг, Дима планирует прятаться… но это уже совсем другая история.
Пример № 2:
Дима заключил ДДУ с Застройщиком, согласно которому он приобретает квартиру на этапе котлована за 3 000 000 р. Стройка идет долго, и у Димы уже пропал интерес к данной квартире. А вот деньги нужны здесь и сейчас. Дима идет к Пете и предлагает ему купить у него эту квартиру за 3 000 000 р.
Но вот только дом еще не достроен и квартиры фактически нет. Дима не может продать еще несуществующую квартиру, а вот уступить право требования на эту квартиру может.
Дима и Петя заключают договор цессии, согласно которому, уже Петя будет требовать с застройщика - построить и сдать ему квартиру.
В чем тут выгода для сторон?
- Дима получит деньги от Пети здесь и сейчас;
- Петя получит право требовать квартиру, когда она построится (соответственно и саму квартиру, когда она уже будет стоить дороже)
- Застройщику по сути все равно кому сдавать квартиру, деньги за нее он получил.
Уступка права требования по ДДУ позволяет дольщику как бы “продать” квартиру, которой еще нет. При этом, приобретатель такого права получает все права на исполнение Застройщика обязанностей по договору ДДУ. Но конечно не стоит торопиться отдавать деньги и подписывать такой договор без предварительной юридической проверки на риски.
Какие есть нюансы при заключении договора цессии?
- Договор цессии может быть заключен на любом этапе строительства, но только после того, как основной договор - ДДУ прошел государственную регистрацию. Для того, кто приобретает право требования, нужно удостовериться, что ДДУ зарегистрирован.
- Сам договор цессии также должен пройти регистрацию. Сведения о цессии должны быть обязательно отражены в регистрирующем органе - Росреестре.
- Договор цессии может быть заключен только после полной оплаты по договору долевого участия. В ином случае необходимо будет оформлять перевод долга.
- О цессии нужно поставить Застройщика в известность. Законом это условие не предусмотрено, но оно часто содержится в самом ДДУ. Поэтому застройщику направляется уведомление.
- Для приобретателя права требования рекомендуется предварительно проверить Застройщика на добросовестность, чтобы минимизировать риск неполучения квартиры.
Тут собраны часто встречаемые ситуации, однако каждый случай индивидуален, а круг нюансов не ограничен.
Что нужно для совершения цессии и ее регистрации?
Зарегистрировать цессию можно через МФЦ: это удобно, и у вас проверят документы перед направлением в регистрирующий орган.
Потребуется личное присутствие двух сторон по цессии (цедента и цессионария).
Какие документы понадобятся:
1. Паспорта и снилс (двух сторон)
2. Заявление от двух сторон (формы выдают на месте в МФЦ)
3. Договор цессии
4. Договор ДДУ со всеми приложениями (либо электронная версия на носителе с ЭЦП)
5. Справка об уплате всей суммы по договору ДДУ (либо от застройщика, либо от Банка)
6. Согласие застройщика на передачу прав (оно может потребоваться, если ДДУ содержит такие условия)
7. Оплата государственной пошлины (можно оплатить заранее или в мфц)
8. Нотариально заверенное согласие на цессию от супруга
Как итог, данная сделка может быть очень выгодной. Главное соблюдать все требования и помнить, что даже регистрация сделки не даст 100% гарантий добросовестного соблюдения всех условий. Еще до подписания договора цессии необходимо провести емкую юридическую работу и проверку на риски.
